解构上市房企税负：纳税额超净利润两倍

    业界关于房企欠缴巨额土地增值税的激烈交锋，因国家税务总局的表态而画上句号，但由此引发的房地产企业纳税从严清算才刚刚开始。

    11月26日，国家税务总局表示，下一步将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管，推动土地增值税清算工作全面深入开展。

    这也让房地产行业繁杂且相对较重的税负现状再次引发关注。今年前三季度，A股上市房企纳税总额与净利润之比超过2：1.

    按照“赚钱多交税多”的税收制度设计，房企高税负交织着复杂的现实因素，而由此衍生的高税负助推房价问题一直备受诟病。

    房企纳税额超净利润两倍

    虽然业界不断强调房企税负太重，但关于房地产开发企业到底要缴纳多少种税，这是一个甚至连不少业内人士都不太清楚的问题。

    专注于财税咨询的汇力基金副总裁李明俊向《第一财经日报》记者表示，房地产行业税费有十七八种，其中涉及房地产开发企业的主要有11种。

    这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。此外，还有一些地方教育费、河道维护费等地方性收费。

    上述税费中，营业税、土地增值税、企业所得税构成了房企纳税主体，但房企财报中披露的这三项税费与实际纳税额存在较大出入。

    为更贴近房企当年实际纳税额，记者采用现金流量表中“支付的各项税费”指标进行分析，同时用1.1的系数进行数据矫正。

    这一矫正系数来自于记者对多家上市房企财务人员的采访，因为“各项税费”与实际纳税额仍存在差距，一般在15%至40%之间。

    以万科为例，该公司在2012年度的实际纳税额为211亿元，是其财报中披露的“各项税费”总额的1.17倍。

    记者通过Wind资讯软件统计发现，2013年前三季度，132家A股上市房企总纳税额为1015亿元，减去3.2亿元税费返还后的净纳税额为1012亿元；合计净利润494亿元；净纳税额与净利润之比为2.05：1.

    这一比例水平显得颇高，由于全年净利润有望在第四季度进行较大调整，因此全年净纳税额与净利润之比有望下降。

    以六年观察期来看，从2007年至2012年上市房企全年净纳税额与净利润之比通常保持在1：1左右。这意味着，每年这些房地产企业在赚取1元净利润的同时，税务部门也同时征税约1元，前后两者基本保持一致。

    当然，毛利润不同的房企税负水平也完全不同。2012年，万科纳税额一般是净利润的2倍，保利地产和招商地产的纳税额分别是净利润的1.4倍和1.5倍。

    房企赚钱速度不及税负增速

    从整体水平分析，近年来上市房企纳税额一直不断上升，2007年至2012年纳税额分别为233亿、300亿、415亿、563亿、830亿和 978亿元，分别增长了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%，今年前三季度增长28%左右。

    易居房地产研究院的研究也发现，在2012年地方政府土地出让金明显下滑的同时，房地产税收总收入却不断增加。数据显示，2012年地方房地产税收总收入为10128亿元，比2011年上升了23.2%，是2001年的20倍。

    纳税额的变化基本与中国房地产市场的冷热程度保持相同节奏，在某种程度上也是反映中国楼市景气度的“晴雨表”。

（来自：第一财经日报）