凡事预则立，不预则废。笔者最近在对一些房地产公司进行土地增值税汇算清缴审核时深刻的体会到了这一点。由于企业在前期没有对成本的计量和分配做出合理的规划，导致后期在计算土地增值税时出现了多缴税金的状况。笔者现在将这些情况和大家一起分享，希望可以做到前车之鉴，后事之师。 公共设施费用未独立核算。笔者在审计一家公司时发现，该公司全部的工程分为一期、二期和三期。但公共设施的建筑安装费用，如道路、车库、会所、幼儿园等发生的建筑费用，该公司并未与建筑公司单独签订合同，而是将其与一期的建筑合同签订在一起，并且在合同中也没有做出单独的预算，在施工过程中也未针对该部分单独核算成本。因此，在土地增值税汇算清缴时，由于无法区分公用设施的费用，就造成了公用设施无法在三期工程之间进行分摊，只能全部计入一期。直接导致的结果就是：一期的单位成本远高于正常水平，一期的增值率为负；而二期和三期，由于没有公用设施的分摊成本，增值率却高于正常的水平，适用的税率也增高了。在计算总体应交土地增值税时，相应的数据也变大了。 不同房屋类型之间未分开进行核算。笔者遇到的一家公司，在进行建设时，未将普通住宅和独立的商铺的建筑成本区分开来。而该商铺为挑高型商铺，层高为5米6。按照常理推断，其单位建筑成本明显应高于平层普通住宅的单位建筑成本。但由于施工方为一家单位，开发公司图省事，在施工以及决算时，并未将商铺的建筑成本单独计算而是计入了总体成本。我们在计算时，只能将全部的施工成本除以商铺和普通住宅的建筑面积总和计算出单位面积成本，再分别乘以建筑面积计算出商铺和普通住宅的建筑成本扣除金额。商铺的增值率也无形之中被增加了。虽然企业对这种扣除成本计算的方法颇有微词，但企业也提供不了更合理的分配方法，只能无奈的接受了。 没有规划设计好的开头，就只会出现一个无可奈何的结尾。笔者也希望，我们的客户，在做一些影响大的项目或是投资之前，能多和我们沟通或者邀请我们加入前期策划的团队，把风险控制在事前。 发布日期：2008-11-21 投稿部门：下关营业部 | 
